Csak leveszed a polcról és kisétálsz: így alakulnak át a bevásárlóközpontok

Az e-kereskedelem felfutása ellenére a fizikai vásárlás iránti igény továbbra is erős, de a bevásárlóközpontoknak változtatniuk kell üzleti stratégiájukon és funkcióikon a stabil jövőkép érdekében.

Az elmúlt időszakban a kiskereskedelmi forgalom jelentős átalakuláson ment keresztül, amely az értéklánc összes szereplőjét érinti. Az infláció, a magas energiaárak és a bérek emelkedése próbára teszi a retail piacot, beleértve az üzletek bérlőit is, akik áremelésekkel sem képesek megállítani profitrátájuk csökkenését. A pandémia előtti években a szektor évente 8-10%-os növekedést mutatott, amely 2020-ban 2,6%-ra lassult, majd 2022-ben 21%-os bővülést ért el, bár a magas infláció miatt a forgalom reálértéken csökkent.

Magyarország a bevásárlóközpontok számát tekintve nem számít túlépítettnek, 2010 óta szinte változatlan számú, jelenleg 122 bevásárlóközpont működik az országban. Az Indotek Group a piaci kihívásokra első generációs plázák revitalizációjával válaszolt, és a kisebb, nem prémium lokációkban lévő plázáikat az átlag magyar fogyasztó igényeinek megfelelő bérlőkkel töltötték fel. A cégcsoport 340 ezer m2-t üzemeltet 1100 bérlővel, ezzel az első helyen áll a menedzselt bevásárlóközpontok összes bérbeadható területe alapján.

A városszéli retail parkok térnyerése Európa-szerte megfigyelhető, és a befektetői preferenciák változására jó példa Lengyelország, ahol az új kiskereskedelmi területek 80%-át ezek teszik ki. Magyarországon a nemzetközi márkák további megjelenését több tényező nehezíti, így viszonylag alacsony az új belépők száma.

A vidéki és a városi kiskereskedelmi forgalom között jelentős különbségek vannak. A kisebb alapterületű vidéki bevásárlóközpontok versenyképességét a méretük és a gyengébb vásárlóerő befolyásolja. Az Indotek Group a kisebb vidéki plázák esetében a ‘neighborhood shopping center’ koncepciót alkalmazza, amely a napi vásárlások szükségleteinek kielégítésére és a szórakoztatásra fókuszál.

A retail szektorban a legkisebb települések szerepe jelentősen átalakult, a 2000-es évek elejéig bővülő üzletláncok és növekvő egységszám után a trend megfordult, és mára csupán kb. 110 ezer kiskereskedelmi egység maradt. A városi retail egységek jelentik a stabilabb és biztosabb befektetéseket, különösen a nagyobb vásárlóerő miatt.

A retail szektor hozamnövekedése felkeltette a befektetők figyelmét, és a diverzifikálni akaró piaci szereplők szívesen invesztáltak különböző kiskereskedelmi eszközökbe. A délkelet-európai régióban, különösen Horvátországban, Szerbiában és Bulgáriában magas hozammal lehet számolni.

A magas inflációs környezet miatt a fogyasztók spórolnak, az olcsóbb kereskedőket preferálják, és odafigyelnek az akciókra. A diszkontok és a drogériák válságállónak bizonyultak, ami változást mutat a fogyasztói magatartásban. A technológiai fejlesztések, mint a BNPL szolgáltatások és a digitális pénztárcák, egyre népszerűbbek, de a "just walk out" kassza nélküli fizetés még nem jelent meg hazánkban. A bevásárlóközpontokat 10-15 évente szükséges felújítani, hogy megfeleljenek a vásárlók igényeinek.

Az online kiskereskedelem aránya stabilizálódni látszik, és bár Magyarország aránya alacsonyabb a régiós összehasonlításban, jelentős a növekedési potenciálja. A többcsatornás értékesítési stratégiák, mint a click & collect, lehetővé teszik a webáruházak és a hagyományos boltok közötti zökkenőmentes integrációt. Simon Tamás szerint az online kereskedelem nem fogja teljes mértékben átvenni az offline kereskedelem szerepét, és a ‘brick and mortar’ üzletek továbbra is fontosak maradnak.