A budapesti irodák értékének csökkenése és a piaci kilátások
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) legújabb Kereskedelmiingatlan-piaci jelentése szerint jelentős mértékben csökkent a budapesti irodák értéke, azonban a piaci szakértők szerint elérhettük a ciklus mélypontját.
A Budapesti Értéktőzsde (BRF) által közzétett első negyedéves irodapiaci jelentés után az MNB is bemutatta saját elemzését. Banai Ádám, az MNB ügyvezető igazgatója a jelentés sajtótájékoztatóján kiemelte, hogy a kereskedelmiingatlan-piac globális figyelmet kapott, és Magyarországon is fontos a piac alakulásának nyomon követése. Winkler Sándor, az MNB Pénzügyi rendszer elemzése igazgatóságának osztályvezetője ismertette a részleteket.
A magyar gazdaság 2023-as visszaesése és annak szerkezete nem kedvezett a kereskedelmiingatlan-piacnak, amelyet ciklikus és strukturális kockázatok is sújtanak. Ennek ellenére a jövőre nézve már pozitívabbak a kilátások.
A különböző szegmensek helyzete
A szállodaszektor teljesítménye javult 2023-ban, köszönhetően a külföldi vendégforgalom növekedésének. Ebben az évben 2000 új szállodai szoba átadására számítanak, ami 3 százalékos bővülést jelenthet az állományban. Azonban a magyarok által hotelben eltöltött éjszakáinak száma csökkent.
A 2024-es évben az infláció mérséklődése, a reálbérek emelkedése és a fogyasztói bizalom erősödése várhatóan támogatni fogja a GDP bővülését, ami kedvezően hathat a kiskereskedelmi és szálloda alszegmensekre. Az exportteljesítményt ugyanakkor a gyenge európai konjunktúra visszafogja, de a jelentős külföldi közvetlen tőkeberuházások hosszú távon elősegíthetik az export növekedését.
Az ipari-logisztikai szegmensben az új fejlesztések volumene jelentősen csökkent 2023-ban. A 2024-ben átadásra kerülő új területek előbérleti aránya magas, ami enyhítheti a kihasználatlansági ráták növekedését.
A budapesti irodapiacon a kihasználatlansági ráta 2 százalékponttal 13,3 százalékra nőtt, míg az ipari-logisztikai piacon 4,8 százalékponttal 8,6 százalékra emelkedett. A közintézmények irodaigényei miatt több új épület kivitelezése is elindult.
Befektetési forgalom és hozamok
A befektetési forgalom 2023-ban 0,6 milliárd eurót tett ki, ami 38 százalékkal marad el a 2022. évi szinttől. A befektetők kivárásra kényszerülnek az emelkedő hozamok, magas finanszírozási költségek és a mérsékelt bérleti kereslet miatt.
A KKE régióban az elsődleges irodahozamok emelkedtek, és a befektetési forgalom 24–68 százalék között csökkent. Budapesten az elsődleges irodahozamok és bérleti díjak alapján számított tőkeértékek 9 százalékkal csökkentek 2023 végére az előző évhez képest, az elmúlt másfél évben kumuláltan pedig már rendre 13 és 21 százalékos értékcsökkenés látszik.
A hitelezés visszaesése
A bankok 2023-ban 42 százalékkal kevesebb kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak. A bankok szigorították a hitelezési feltételeket, és további szigorítás várható 2024 első felében. A hazai hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-kitettsége jelenleg kevesebb, mint a 2008-as válság utáni szint fele.
A szakértők szerint a kereskedelmiingatlan-piac a ciklus alján lehet, így további csökkenések nem várhatók. A hazai bankrendszer erős, és a kereskedelmiingatlan szektor alacsony részt tesz ki a finanszírozási mixben, ezért a bankok képesek hatékonyan kezelni a jelentkező problémákat.
