A bérlők újraírják az irodapiaci szabályokat
A korábban a bérbeadók által dominált irodapiac jelentős átalakuláson megy keresztül, a bérlők egyre előnyösebb pozícióba kerülnek a szerződések tárgyalásakor. Balogh Tamás, a DLA Piper vezető ügyvédje szerint a fejlesztések terén a bérlők igényeire szabott megoldások, az úgynevezett build-to-suit ügyletek válnak egyre jellemzőbbé.
Az ingatlanpiac egyik legfontosabb trendje az ESG-szempontok előtérbe kerülése, amelyek a környezetvédelmi, társadalmi és vállalatirányítási kérdéseket helyezik fókuszba. E tényezők a fejlesztőket, hasznosítókat és a bérlőket egyaránt foglalkoztatják. A piaci helyzetet az is befolyásolja, hogy az irodafejlesztők nehézségekbe ütköznek a meglévő projektjeikből való kiszállás során, ami lassítja az új beruházások megkezdését. Ugyanakkor a magas minőségű, jó helyen lévő, energiahatékony épületek iránti kereslet továbbra is erős, ami akár hiányhoz is vezethet a jövőben.
A logisztikai piac stabilizálódását és az ESG-trendek megjelenését Balogh Tamás is megerősíti, kiemelve az energiahatékonysági követelmények fontosságát. A külföldi érdeklődés erős marad, míg a hazai beruházók a kiskereskedelmi piac felé fordulnak. A szállodapiac a koronavírus-járvány óta nemcsak stabilizálódott, hanem növekedést is mutat, a DLA Piper számos szállodai fejlesztésről szóló előszerződést tárgyal, melyek jelentős része Budapestre koncentrálódik.
A bérlők erősebb érdekérvényesítő pozíciója a koronavírus-járvány utáni tanulságoknak is köszönhető. Gyakoribbá váltak azok a szerződések, amelyek lehetőséget biztosítanak bizonyos területek visszaadására, ha a bérlők igényei megváltoznak. A tárgyalások többsége szerződéshosszabbításról szól, a bérlők ritkán váltanak helyet. Az ESG és az energiahatékonyság kiemelt szempontokká váltak, a bérlők tudatosabbak és elvárják a tényleges energiahatékonyságot és mérhető eredményességet.
A finanszírozási oldal stabil és versenyképes maradt, a hagyományos kereskedelmi bankok dominanciája mellett Nyugat-Európában megjelentek az alternatív finanszírozók is. A bankok óvatosak az irodapiaccal kapcsolatban, de támogatóak a logisztikai és szállodai szegmensekkel szemben.
A Magyar Nemzeti Bank jelentése szerint a befektetők továbbra is kivárnak, 2024-ben is alacsony befektetési forgalom várható. Kelet-Közép-Európában átlagosan 8 százalékkal, Budapesten 9 százalékkal csökkent a tőkeérték. A jelentés kiemeli a szállodaszektor javuló teljesítményét, és azt, hogy a gazdasági növekedés visszatérése javulást hozhat a többi szegmensben is.
Az állami szerepvállalás is növekszik az irodapiacon, több új építkezés indult el, elsősorban a közintézmények igénye miatt. A magyar állam jelentős irodavásárlásokat hajtott végre, többek között a Zugló központjában épülő irodakomplexumot, a Dürer Park irodaházait és a Kopaszi-gát irodai tömbjeit is megvásárolta.
Az ESG szempontok egyre hangsúlyosabbak az ingatlanpiac minden szektorában és befolyásolják a döntéseket az eszközök teljes életciklusa alatt, továbbá jelentős változást idéznek elő a szektorban az EU ambiciózus célkitűzései: a 2024 áprilisában elfogadott, az épületek energiateljesítményéről szóló irányelv 2030-ig kibocsátásmentes épületeket, 2050-ig pedig az EU épületállományának teljes átalakítását írja elő.
A megújuló energiaforrások piacán az elmúlt években jelentős növekedés volt tapasztalható, a piacot a napelemparkok dominanciája jellemezte. A közcélú hálózati infrastruktúra kapacitásainak szűkössége miatt a hálózati csatlakozási idő azonban 7-10 évig is tarthat. A tetőre szerelt napelemes rendszerek térnyerését az építményi jog 2023. júniusi bevezetése is elősegíti.
