Vajon beindul az ingatlanpiaci fellendülés? - A szakértők megszólaltak
A gazdasági helyreállás jelei mutatkoznak, az energiaárak csökkenése és az élelmiszerinfláció megállása után a reálbérek emelkedése és a kamatok csökkenése is pozitívumokat jelez. A balatonfüredi Portfolio Property X 2024 konferenciáján a szakma képviselői vitatták meg az ingatlanpiac jövőbeli kilátásait és a különböző ágazatok teljesítményét.
A konferencián számos neves szakértő vett részt, köztük Madár István, a Portfolio vezető elemzője, Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi rendszer elemzése igazgatóságának igazgatója, Dr. Ódor Dániel MRICS, a Taylor Wessing partnere, és további jelentős szereplők. A gazdasági és ingatlanpiaci kilátásokról előadások és panelbeszélgetések során esett szó.
A szakértők szerint a gazdasági visszaesés jelentős volt, és több ciklikus probléma is fennáll, mint például a költségvetés helyzete vagy a magasnyomású gazdaságpolitika korlátozott mozgástere. A gazdasági élénkülés lassú, de a reálbérek növekedése és a kiskereskedelmi forgalom javulása optimizmusra ad okot. A reálkeresetek növekedése idén akár 6-8 százalékot is elérhet, a hitelszigor enyhül, és a kamatok csökkennek.
Az ingatlanhitelezés a lakáspiacon beindult, az irodapiacon azonban ciklikus determinációk nehezítik a helyzetet. Az ipari-logisztikai fejlesztések terén élénkülésre utaló jelek mutatkoznak, az építőipar pedig a tavalyi projektek átcsúszása miatt nem teljesített rosszul. A gazdaság idén várhatóan 2,5 százalékkal növekszik, az infláció pedig 4-5 százalék között alakulhat.
A hibrid munkavégzés és az e-kereskedelem maradandó hatást gyakorolt az ingatlanpiacra. A globális ellátási láncok változása és az ESG igények terjedése szintén befolyásolja a piacot. A kockázatok miatt az ingatlanpiaci hozamok emelkedtek, a bérlői kiválasztási szempontoknál pedig a fenntarthatóság és a rugalmasság került előtérbe.
Az irodapiaci kereslet 2023-ban negatív volt, az ipar-logisztika kihasználatlansági rátája emelkedett, a befektetési forgalom Európában és Magyarországon is visszaesett. A banki portfóliókban nincsenek cashflow problémák, a hazai bankrendszer tőkehelyzete stabil, de további kamatcsökkentésre már kevés a tér.
A hazai ingatlanpiacon az eladói és vevői elképzelések közelednek, de masszív fellendülésre nem számíthatunk. A retail erős eszköznek számít, a finanszírozási környezetben pedig lassú növekedés várható. A hosszútávú kiszámíthatóság hiánya jelenti a legnagyobb problémát, különösen a külföldi befektetők szemszögéből.
A konferencián részletesebben is szó esett a mesterséges intelligenciáról, a turizmusról, az üzemeltetésről, és arról, hogy milyen irányba érdemes nyitniuk a szereplőknek. A mesterséges intelligencia a nagy cégek játszóterévé vált, a turizmusban a foglaltsági számok javultak, de a jövedelmezőség még kihívást jelent. Az üzemeltetés terén a munkaerőhiány és az ESG kérdései kerültek előtérbe.
Az irodapiacon a megváltozott bérlői kritériumok és az ESG-elvárások miatt strukturális átpozicionálódás és kihívások vannak. A következő időszakban minőségi átrendeződés várható, a digitalizáció és az ESG egyre fontosabb szerepet kapnak az irodaházak üzemeltetésében.
A konferencia délutáni szekcióiban a szakértők a részvény- és ingatlanpiac befektetési lehetőségeit, az épületek átalakuló funkcióit, a fitout kérdéseit, valamint a finanszírozás és a logisztikai ingatlanpiac legfőbb kérdéseit is megvitatták. A meglévő épületek átalakítása és az energetikai megoldások előkészítése holisztikus megközelítést igényel, és a fitout terén is van ok az optimizmusra, bár a bürokrácia nehézkes és a szakképzett munkaerő hiánya problémát jelent.
A finanszírozás és befektetés terén a szakértők szerint bár a kamatszintek magasabbak, mint 5 éve, a források bőven rendelkezésre állnak, így a REIT-ek iránt is optimistábbak lehetünk. A bankok loan to value aránya ma sokkal kisebb, mint 15 éve, és a megtakarítási állomány növekedése mellett az ingatlanalapok részesedése csökkent.
A logisztikai piacot még mindig az e-commerce hajtja, és a jó lokáció továbbra is erős preferencia. A szakértők szerint a vidéki piacok iránti kereslet nem fog gyengülni, és a logisztikára továbbra is van finanszírozás, bár a spekulatív projektek és az előbérlettel induló fejlesztések között különbség van.
Az ingatlanfejlesztés, építőipar és finanszírozás terén a finanszírozás rendelkezésre áll, de a kereslet csökkent. A régebbi ingatlanok átstrukturálásában és alternatív hasznosításában is vannak lehetőségek, de a finanszírozásban a kockázat kiemelten fontos. Nyugat-Európában az ingatlanértékek jelentős leértékelődése tapasztalható, ami megerősíti a banki oldal óvatosságát.